Una lectura del mercado, sin confundir inversión con ventas

El Banco Central de Costa Rica (BCCR) registra US$5.216,9 millones de inversión directa en la economía declarante durante 2025, frente a US$5.113,5 millones en 2024. Dentro de esa misma serie, la categoría inmobiliaria pasó de US$293,2 millones a US$352,0 millones. Ambas cifras de 2025 son preliminares. La segunda representa una variación aproximada de 20,1% ((352,0 ÷ 293,2) − 1); no equivale al volumen total de compraventas ni al rendimiento de proyectos individuales.

En construcción, el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA) reportó 10,3 millones de m² de intención de construcción tramitados en 2025, 1,7% menos que en 2024. Es el tercer registro anual más alto desde 2005, pero un plano tramitado no garantiza que la obra se ejecute ni que las unidades se absorban.

¿Dónde aparecen señales de crecimiento?

Industrial y comercial. El CFIA reportó 1,18 millones de m² industriales en 2025, 20% más que en 2024; el comercial alcanzó 1,8 millones de m², con aumento de 10%. Esas señales justifican estudiar suelo con conectividad, servicios y demanda de ocupantes demostrable. No justifican pagar una prima indiscriminada por toda finca cercana a una zona industrial.

Cartago, San José y Puntarenas. La intención de construcción aumentó 56,8%, 9,4% y 6,1%, respectivamente, frente a 2024, según el CFIA. La variación provincial es un indicador de actividad, no un pronóstico de precio. En cambio, Alajuela (−9%), Heredia (−14,9%) y Limón (−10,1%) registraron retrocesos; eso tampoco invalida proyectos específicos con demanda comprobada.

Vivienda urbana. El segmento habitacional sumó 3,53 millones de m² en 2025, una reducción de 0,7%. En la GAM, nuestra hipótesis de inversión favorece ubicaciones con empleo, acceso y suelo apto para densificación, siempre que el producto y su precio respondan a compradores reales. El promedio regional o el anuncio de un proyecto cercano no reemplazan comparables de cierres y un presupuesto residual.

Pacífico Central. El aumento de 6,1% de intención de construcción en Puntarenas es provincial, no una medición separada de Jacó, Esterillos, Bejuco o Parrita. En ese corredor, Grupo Fandino estudia vivienda, renta y hospitalidad por submercado. La tesis requiere medir absorción, estacionalidad, acceso, agua y energía antes de extrapolar el crecimiento turístico a una proyección de ingresos.

El filtro que convierte una tendencia en una inversión

Antes de comprometer capital, preguntamos: ¿qué comprador u ocupante pagará el precio previsto?, ¿cuánto suelo neto es realmente desarrollable?, ¿están confirmadas agua, electricidad, acceso y permisos?, ¿cuánto capital queda inmovilizado hasta el primer flujo positivo? Probamos un escenario base, uno adverso y uno favorable, con pérdida máxima y plazos explícitos.

El propio CFIA condicionó su perspectiva 2026 a la disponibilidad de agua y a la planificación urbana. Proyectó alrededor de 10 millones de m² tramitados para 2026 si se mantienen las condiciones de 2025; esa proyección no debe presentarse como resultado observado. Nuestra conclusión es selectiva: la actividad industrial y comercial muestra crecimiento medido, mientras que vivienda y proyectos costeros exigen selección fina de ubicación y producto.

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Fuentes y alcance

BCCR, Inversión directa anual por país de origen, consulta 24 septiembre 2026 (totales y línea inmobiliaria; 2025 preliminar). CFIA, balance de intención de construcción 2025 y perspectiva 2026, 26 enero 2026. Los datos del CFIA son registros de planos y no ventas ni obras terminadas. Las hipótesis de submercado son análisis de Grupo Fandino, no resultados estadísticos del BCCR o CFIA.